Antworten und Anregungen rund um die Immobilie – Umbauen. Sanieren. Neu nutzen.
Erfolgreich sanieren, Wohnraum neu definieren und erhalten, Wohnungen schaffen und damit die Ortskerne wieder beleben – so könnte man das Ergebnis des Infoabends in der neuen Multifunktionshalle in Wallenfels beschreiben. Sie ist selbst ein Beispiel dafür, was aus älterer Bausubstanz geschaffen werden kann, aus dem Schulschwimmbad der 70er Jahre wurde diese Halle, die nun für viele Veranstaltungen, Vereine und Aktivitäten genutzt werden wird. Genau darauf ging Hausherr Bürgermeister Jens Korn bei seiner Begrüßung ein und betonte, dass diese Veranstaltung die Premiere hier in diesen Räumen sei.
Wie wichtig den Menschen hier im Oberen Rodachtal aber auch in anderen Gemeinden des Landkreises das Thema „Umbau, sanieren, neu nutzen“ mit ihren Immobilien ist, zeigt die große Resonanz an Besuchern. Anschaulich wurden bei der Podiumsdiskussion, die von Margarita Volk-Lovrinovic von Kronach creativ und Rebecca Haas vom Stadtumbaumanagement geleitet wurde, Projekte vorgestellt, die in Steinwiesen und Wallenfels bereits verwirklicht wurden. Und nicht nur für die Stadt oder Gemeinde zeigen sie neue Perspektiven auf, sondern auch für Privatpersonen. So wie Matthias Zeitler, der aus München zurück in die Heimat nach Wallenfels gekommen ist und hier eine 90 Jahre alte Immobilie erworben und saniert hat. Nun sind er und seine kleine Familie glücklich in ihrem Haus. Geschafft haben sie es auch wegen der guten Beratung und Unterstützung. Und da sind wir auch beim Thema. Es geht nicht nur darum, was kann ich mit meiner Immobilie machen, sondern auch darum, was ist hier die Voraussetzung, wer kann mich beraten und unterstützen, wo bekomme ich eventuelle Förderungen usw. Es geht darum, ob es steuerliche Vorteile gibt, wie ist die Finanzierung und vieles mehr. Davon kann auch Rainer Kober, Unternehmer aus Steinwiesen ein Lied singen. Insgesamt 15 Wohnungen hat er schon saniert und einiges ist noch in Arbeit. Das Gefühl, etwas gegen den Wohnraummangel zu unternehmen und vor allem bezahlbare, moderne und auch barrierefreie Wohnungen zu schaffen hat ihn angetrieben. „Aber meine größte Motivation ist meine Heimatliebe“, betont Kober. Auch über die Gemeinde Steinwiesen wurde attraktiver Wohnraum geschaffen, z. B. im alten Rathaus, wo sechs Wohnungen ausgebaut wurden, davon zwei als Sozialwohnungen, wie zweiter Bürgermeister Jürgen Eckert ausführte. Auch in Wallenfels gibt es ein Paradebeispiel, das Karzanella am Marktplatz. Oben zwei kleine Wohnungen, unten Bürgerbüro und Touristinfo, dieses Konzept ging ebenfalls auf.
Auch während der Diskussion kamen Fragen auf. Was ist, wenn man nicht im Sanierungsgebiet liegt, gibt es dann doch Fördermöglichkeiten? Oder vielleicht steuerliche Vorteile? Hier konnte Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin Martina Peter Auskunft geben, es gibt die steuerliche Abschreibung und die Handwerkerleistungen können geltend gemacht werden. Warum nicht alle Immobilien im Förder- bzw. Sanierungsgebiet der Stadt liegen, wollte eine Besucherin wissen. Dies sei eine Vorgabe der Regierung, es musste sich bei der Ausweisung des Sanierungsgebietes auf einen Bereich konzentriert werden, der Häuser bestimmten Alters nicht überschreitet. Das heißt, es musst eine Grenze gezogen werden, das ist auch nicht zu ändern. Eine Befürchtung vieler Vermieter sind die Mietnomaden, warf Rebecca Haas vom Stadtumbaumanagement in die Runde. Hier hatte Thomas Rauh, Immobilienfachwirt der Sparkasse, so einiges Tipps auf Lager. Gerade bei neuen, modernen Wohnungen gibt es diese selten. Aber man sollte sich schon informieren, an wen man vermietet. Im Vorfeld zu recherchieren ist sinnvoll, so sollten z.B. die Einkommensverhältnisse klar sein, um böse Überraschungen zu vermeiden. Thomas Rauh gab auch Auskunft, wie der Wert einer Immobilie ermittelt werden kann, die verkauft werden soll. Es gibt drei Möglichkeiten, das Ertragswertverfahren, meist bei Gewerbeimmobilien angewandt, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren, bei dem aus den Erfahrungen der letzten Jahrzehnte mit reellen Verkaufspreisen ein Wert ermittelt wird. „Oft wird es aber einen Wert geben, der sich aus allen drei Verfahren zusammensetzt“, erklärte Rauh. Einen Ort lebensfähig zu erhalten, den Donuteffekt verhindern und die Ortsmitte, das Zentrum wieder beleben, so fasste Bürgermeister Jens Korn die Motivation der einzelnen Gemeinden hier im oberen Rodachtal zusammen. Der Ortskern darf nicht sterben, hier sollte sich das Leben abspielen. Gerade in den engen Tälern, in denen Steinwiesen und Wallenfels liegen, gibt es nicht viel Ausweichmöglichkeiten, deshalb forcieren beide die Sanierung des Ortskerns.
Zu Beginn dieser Veranstaltung hatten sich die Zuhörer in einigen Impulsvorträgen rund um das Thema „Umbauen, sanieren, neu nutzen“ informieren können. Rebecca Haas vom Büro Edith Obrusnik gab Auskunft vor allem über Förderung und Unterstützung vor Ort. Hier bietet das Stadtumbaumanagement (SUM) Sprechzeiten an, jeden ersten Dienstag im Monat in Steinwiesen im Koberhaus, jeden dritten Dienstag in Wallenfels im Karzanella, jeweils von 14. – 17.00 Uhr. Über das interkommunale Förderprogramm informierte auch Architektin und Stadtplanerin Manuela Wich, die ausführlich über die Vorgehensweise referierte. Sie ist auch als Sanierungsberaterin der Erstberatung tätig und ist der Meinung, dass sich viel durch miteinander reden klären lässt, sei es mit der Gemeinde, dem SUM oder den Beratern. Vor allem ist wichtig, erst nach dem genehmigten Antrag mit der Sanierung anzufangen und die Belege ordentlich einzureichen. Was, wer, wo und wie bei der Sanierung im Förderprogramm berücksichtigt werden kann, steht auch in der Gestaltungsfibel und auf der Homepage des Marktes Steinwiesen und der Stadt Wallenfels. Über die steuerlichen Möglichkeiten gab Martina Peter, Wirtschaftsprüferin und Steuerberaterin Auskunft. Hier gelten im Wesentlichen drei verschiedene Kriterien, einmal Sanierungsgebiet und städtebaulicher Entwicklungsbereich, Baudenkmäler und Eigennutzung zu Wohnzwecken. Auch hier gilt wieder die Formel „was, wer, wo und wie“. Die Abstimmung mit der Gemeinde und dem SUM ist auch hier wichtig, um die richtige steuerliche Möglichkeit beim Finanzamt geltend zu machen. Impulse und Angebote gerade bei der Sanierung und Vermietung gibt auch Kronach creativ im Bereich Kommunalmarketing, so Margaita Volk-Lovrinovic. Im Landkreis werden 68% der Immobilien selbst genutzt, die Wohnungen sind meist viel zu groß geworden. Die Hälfte wurde bereits vor 1970 gebaut und viele sind nun sanierungsbedürftig. Der Mietwohnungsanteil beträgt nur 28%. Es fehlt einfach Wohnraum, vor allem für junge Menschen und Menschen in der Lebensmitte, Senioren und Arbeitskräfte. Gesucht wird moderner, gutgeschnittener, barrierefreier und bezahlbarer Wohnraum, der trotz vieler Leerstände einfach fehlt. Abhilfe sollen hier die Sanierungsberatungen vor Ort und die Immobilienlotsen schaffen, die bereits in etlichen Kommunen tätig sind.
Wenn man nun eine Wohnung zum Vermieten hat, sollte man fünf erste Schritte zur Vermietung einplanen, so Immobilienfachwirt Thomas Rauh von der Sparkasse Kulmbach/Kronach. Erstens, wieso man vermietet, Gründe sind die Einkünfte, die Steuer, der Leerstand kostet Geld und auch dass Eigentum verpflichtet. Zweitens, was sollte bei der Immobilie beachtet werden. Abgeschlossene Wohnungen mit separaten Zählern, renovierter Wohnraum, der Energieausweis, Grundrisse und Flächenberechnung und schließlich die Vermarktung fließen hier ein. Wichtig ist auch die Auswahl des Mieters, sinnvoll ist eine Selbstauskunft anzufordern, Besichtigung durchzuführen und sich einen Lohnnachweis oder Bankauskunft zu besorgen, recherchieren, mit wem man es zu tun hat, ist ebenfalls von Vorteil. Der Mietvertrag sollte gut ausgearbeitet sein, hier berät auch der Haus- und Grundbesitzerverein Kronach. Und zum Schluß eine korrekte Nebenkostenabrechnung mit Angaben zur Renovierung und Rückgabe. „Eine Vermietung ist eine solide und attraktive Geldanlage, aber sie bedeutet auch viel Arbeit“ schloss Thomas Rauh seine Ausführungen.
